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173套！！揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******

　　2022年北京别墅市场是饱含希望的一年，在多重超预期因素影响下，从供需两端的对比来看，还是明显呈现出供不应求的态势。同时，今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，叠加金融16条政策出台，以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此，反应在北京楼市的表现里，改善型置业率先回暖，不少别墅产品项目甚至出现持续热销。

　　以观承别墅·大家为例，以全年成交173套房源的佳绩，成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地开花，该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐，仅12月1-12日，连续12天成交12套，走出阶段性高流速行情。

　　市场认可

　　平均每两天销售出一套房源

　　根据地产营销人数据统计显示，2022年1-12月北京别墅市场，别墅新增供应2216套，成交3300套，供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣，让这个十年成长的大墅区项目，再度回归大众视野。

　　一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力，有业内人士分析，别墅销冠相较传统平层，更具有含金量，因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户，成交周期更长，成交难度更大。因此，项目的持续热销也充分印证市场认可度，可以明显感受到置业客户的热情。

　　以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算，其去化速度，若按一年365天推演，基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩，尤其在2022年市场整体销售回落的背景下，无疑显得十分难能可贵。

　　那么，观承别墅·大家的“去化秘籍”，即其支撑热销业绩背后的成因，值得我们在新年伊始，深入揭开并做出相应解读。

　　终极改善

　　精工合院超越传统迭代升级

　　从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来，京城别墅虽几经迭代，但均以毛坯交付为主流，精装别墅可谓屈指可数。

　　对于高端别墅来说，除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境，这些显性价值外，万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。

　　观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目，更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘，结合前三期2000余户交付业主的大量调研，真正从业主实际居住体验的角度上，对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。

　　对比传统别墅形态，观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计，保证充分采光的基础上，实现了合院的围合效果，让每一层空间都实现对阳光的私密共享。

　　走进样板间，开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术，并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅，实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗，卫生间天窗，地下天窗等设计让空间更加灵动。

　　除此之外，观承大家首次引入立面BIM工具，彰显粉墙黛瓦东方意境；安装安心舒适六大系统设备，给予居住者极致舒适体验；以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。

　　风水声光等细节之处，通过分户墙点位上下错位布置，避免底盒对穿，保障隔音效果；顶层卧室增加内保温，增强顶层保温隔热性能；玄关设置高低差，提供分区明确的脏区和净区，保证居所干净卫生；玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯，保证安全；楼梯踏步节点平滑，避免下楼时脚跟磕碰；卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点，满足多样化使用需求；端户窗户设置为电动窗户，方便开启。

　　北五环

　　高净值人群青睐中央别墅区

　　作为北京最成熟、配套最齐全，氛围最良好的别墅区，顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。

　　中央别墅区至今已经发展30余年，从1.0区域的天竺板块，到2.0区域的后沙峪板块，再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域，即3.0区域，越发展越凸显后发优势。

　　观承大家自拿地之初就以“先规划，后开发”的前瞻理念，不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。

　　对于1600-2000万量级购房人群而言，位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。

　　该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系，高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网，尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织，同时又避开了低空航道，不会被飞行器噪音所打扰。

　　其次，产业支撑方面，观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻，后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”，目前已有数十家央企国企入驻，高知高质科研人群云集。

　　最后在生态环境方面，观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源，即全长47.5公里的温榆河，逾百年历史的方氏渠，5万平方米的观承滨河公园，近3万平方米的中央景观鹿鸣公园，以及314公顷的新建滨水公园等，周边绿化率高达80%。

　　项目附近还坐拥15所国际学校，5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。

　　据悉，万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院，10年来产品不断迭代升级，真正做到私密与舒适的结合，符合当下高净值家庭的居住需要。

　　文/宋欣

“磨”掉650件“钉子案”的“老黄牛”******

　　法官鲍卫忠被推进急救室抢救，可找他的电话还在响个不停。

　　在佤乡沧源，许多群众碰到事情，就会去找鲍法官，可这次，他们再也等不到一直奔波在执法为民路上的鲍法官了。

　　2021年10月21日，云南临沧市沧源佤族自治县人民法院执行局局长鲍卫忠突发脑出血，倒在办公桌旁。10月23日，因医治无效，年仅45岁的他离开了自己无比热爱的司法事业。

　　一年来，佤乡群众仍不愿相信这位为人民燃尽光热的好法官离开了，更愿说他太累了，要好好歇歇了。这位佤族汉子已用他全部的身心融入沧源的山山水水里，他是佤山之子。

　　群众心里的正义卫士、维护公平正义的急先锋、一心为民的“老黄牛”、职业本色的“诠释者”、执行征途的一颗星……扎根边疆基层法院工作24年来，鲍卫忠奋斗在执法办案、服务群众最前沿，书写了不平凡的一生。

　　倾力“磨”案子

　　在抢救鲍卫忠的那两天，妻子周红常接到当事人的电话，她耐心地跟当事人解释说鲍卫忠不方便接电话。周红深知，案子是丈夫最关心的事，不能敷衍当事人。

　　但这一次，鲍卫忠没能醒过来。

　　一张桌子、两个文件柜……鲍卫忠生前的办公室略显空旷。矮柜上摞放着二三十个笔记本，随便打开一本，里面记录最多的是各种跟执行案件有关的信息。同事说，群众和当事人的事他时刻放在心上。

　　密密麻麻贴着报事贴的文件柜十分引人注意：姓名、身份证号码、申请执行人、金额、被执行人，甚至还有一些只有鲍卫忠自己才能看懂的标记。同事们说，这是老鲍的独门密码，打开的是通往群众的门。

　　沧源县地处边疆，是以佤族为主的少数民族聚居地。出生于1976年的鲍卫忠是土生土长的佤族干部。1997年，沧源县法院增编补员，在单甲乡农经站工作三年的鲍卫忠调入法院工作，圆了他当人民法官的梦想。

　　当时，仅有高中学历的鲍卫忠，深感能力不足，通过刻苦学习，他相继取得大专、本科文凭。2015年，工作突出的鲍卫忠担任执行局局长，开启了忙碌和艰辛的工作时段。

　　“基本解决执行难”攻坚战打响。在经济欠发达的边疆民族地区，这无疑是场硬仗。“执行成本高，执结率低，辛苦不说，很多案件即便标的额很小也执行不了，内地法院较实用的查封、扣押、冻结资金等措施在这边也不太起作用。”时任沧源县人民法院院长的郭兰娟说。

　　对许多执行法官、干警来说，吃苦受累不算什么，让他们难过的是不被理解，遭人白眼。书记员陈美红说，每天都有阅不完的卷宗，办不完的案子和接待不完的当事人，鲍局领着大家起早贪黑，没半句怨言。

　　面对执行难题，鲍卫忠的办法就是“磨案子”。为一个标的5000元的合同纠纷案件，鲍卫忠先后6次赴现场办理，累计奔赴400多公里。吃过闭门羹，甚至还要对付挥舞的棍棒……他有足够的耐心和担当。“再小的案子，如果无法执行，法律文书就会变成无法兑现的‘法律白条’，会对群众权益、法律权威造成极大伤害。”这是鲍卫忠对执行工作的理解。

　　干执行工作，鲍卫忠还有自己的一套“规矩”：首次去被执行人家里，只要距离不远，鲍卫忠都不穿制服、不开警车。“为何不亮明身份？”年轻干警不理解。他说：“农村老百姓看到警车会议论，对被执行人影响不太好，产生抵触情绪。”

　　山路难行，暴雨骤至。一次，鲍卫忠叫上同事一大早驱车去班洪乡，执行一起故意伤害赔偿案件。

　　右后轮爆胎、“饱经摧残”的千斤顶断掉、联系村委会送千斤顶、换轮胎……到班莫村嘎洪本族村小组时已下午2点多。“顾不上吃饭，就去执行人家里。可没想到他那么贫困。”陈美红说，因刚刑满释放，被执行人借住亲戚家，不可能还出十多万元的赔偿款，而申请执行人又因伤残急需钱治病。

　　眉头紧皱的鲍卫忠想了很久，缓缓拿起电话，告诉申请执行人这里的情况。随后，就跟同事商量为他申请执行救助。在村小组做了关于被执行人贫困的调查笔录，又前往村委会开相关证明。等他们回到法院，已是晚上7点多。陈美红说，他执行案件时就是没日没夜的，一心为双方考虑。

　　这是法律规定；不履行判决以后会影响孩子；没有一万，那咱们就五百、一千地还；就为这么点钱，我不想下次来把你带走……看是笨办法，磨工夫，但正是鲍卫忠换位思考的角度，为人着想的方式，维护了法律尊严，感化了当事人。

　　鲍卫忠带着大伙“磨”掉650件积累多年的“钉子案”。他担任执行局局长后，局里办理的854件执行案件，没发生过“人情案、关系案、金钱案”。

“给当事人垫付执行款了？”妻子一再追问还房贷的钱去向，鲍卫忠不得以道出实情。被执行人扎某因母亲生病花了不少钱，在外打工的工资还未到手，申请执行人曾某又急需这笔钱，鲍卫忠就自掏腰包垫付8000多元。

　　陈美红电话回访时，扎某才知道半年前的这笔钱是鲍卫忠垫付的。此时，鲍卫忠已去世多日。

　　敦实的身材、黝黑的脸庞、淳朴的笑容，这是鲍卫忠给人的印象。对执行案件双方，鲍卫忠的手机号从来都是公开的，遇到不通情达理的申请人，鲍卫忠就拿出百倍的耐心和爱心。大家说，鲍卫忠用心办案子，替人垫付款项一点都不奇怪。

　　一起标的额10万余元的合同纠纷案中，被执行人刀某因生活困难无法清偿，案件只能中止执行。鲍卫忠把该案列进日程，时不时去刀某家中问问情况。当了解到刀某在发展林下养殖产业时，他和同事又敲开了刀某家门。

　　看到刀某正为鸡的销路犯愁，鲍卫忠便掏钱买鸡。回程路上，路过饭店就推销手上拎着的土鸡。同事还听见鲍卫忠不停地打电话：“我这里有朋友养着一批鸡，正宗土鸡，你过来看看？”“正宗土鸡，散养的。有需要的找我！”眼看饭店推销不理想，鲍卫忠又开始在微信朋友圈发布信息。

　　不到半个月，刀某卖掉30多只土鸡。慢慢地，来买鸡的人多了，最多的一天卖掉50只。往后几个月，因有了卖土鸡的钱，刀某每月按时把执行款送过来，直到履行完毕。

　　执行被称作是案件完结的最后一公里。一头是申请执行人，一头是被执行人，就像是天平的两端，拿捏不准就容易失衡。鲍卫忠尽心竭力将司法温暖触及每一位当事人。

　　被执行人陈某因工程材料款没还清，被起诉到法院，执行期限临近迟迟未收到案款，电话又打不通，鲍卫忠便到陈某家了解情况。刚进村，碰到陈某，便一路小跑跟过去。陈某以“今天是老人祭日，按习俗钱财不能外送”为理由，让鲍卫忠明天再来，他一口答应。同事不理解，认为这是借口。鲍卫忠说，在严格执法的同时，也要尊重当地的民俗习惯。第二天，陈某如数结清案款。

　　执行工作要干脆利落，维护边疆稳定和民族团结也不能含糊。为避免产生新矛盾，办理执行时，鲍卫忠先用佤语跟群众唠家常，拉近距离。工作中，他很少采取强制措施，通过耐心细致的工作，许多被执行人主动交来执行款。

　　在一起农民工工伤赔偿案中，申请人不分白天黑夜地给鲍卫忠打电话。看要求无法实现，就发微信辱骂鲍卫忠没本事、怂、笨。案件双方在法院办公室调解时，申请人骂人的声音在整层楼回响……面对这些，鲍卫忠没有发火，好言相劝，讲解法规。了解到被执行人拿不出钱是因“连环债”，他找到债务源头反复协调，最终将款项执行到位。

　　“你好，这里是沧源法院……”书记员陈美红话音未落，电话那头传来一阵难听的辱骂，陈美红眼泪瞬间滴落。一次，前来办公室交代工作的鲍卫忠看到眼前发生的一幕，询问情况后说：“以后让他直接打电话给我。”安慰完陈美红，他转身拨通当事人的电话，耐心地告知对方进度。

　　遭遇谩骂对鲍卫忠来说，已是“小菜一碟”：他曾在办公室被40多名申请人围在中间，仍泰然处之；被案件双方当事人左右推搡，他实在忍不住了，也只是走出办公室冷静一下；当双方当事人发生冲突时，他总是第一时间上前把人分开，然后把他们请到不同的办公室倒茶、“降温”。

　　“只要用心用情，就没有打不开的心结。”鲍卫忠生前常跟同事这样说。在当地佤族传说里，有位叫三木罗的英雄，把大事小情断得公正。后来，佤族人称他为“江三木罗”，意为“公平公正的三木罗”。大家说，鲍卫忠就是现实生活里的“江三木罗”。

鲍卫忠1994年来到单甲乡农经站工作，站上仅有站长肖云政和他两人。

　　老百姓犁了多少地、插秧多少亩、牲畜存栏多少……农业经济员鲍卫忠要收集的材料很细，为获取数据，需要逐一跑村，有的村还得跑上好几趟。因成绩优异，他被评为“先进个人”。

　　1997年，在参加农业普查工作时。鲍卫忠没日没夜地跑村寨、算数据。他认为，数据如不能真实地统计，就不能反映农民的真实情况，好政策就下不来，最终损失的还是父老乡亲。

　　单甲乡位置偏僻，从县城到乡里要先坐一段班车，然后再走上一段乡路，运气好的话能搭上拖拉机顺风车。由于农作物种植在坝区和山区，其成熟时期不一样。一个寨子会出现农户散居在山上和坝子里的情况，意味着一个村要在不同时段跑上好几次才能完成统计。肖云政说，最远的村要走6个小时才到。

　　那时，农村经济落后。米面油都很短缺，最常见的是“小米辣拌饭”。每次进村入户，工作忙完，村民会热情地留鲍卫忠吃饭。为不给乡亲们添麻烦，他都会自带饭菜，和大伙一起吃。有时，鲍卫忠和工作队员凑钱买下农户的谷子、鸡蛋、蔬菜，帮农户解决难题。

　　做群众工作不容易，有时候，难免遇到老百姓不理解、甚至抗拒的情况，鲍卫忠从不急躁。“一遍不行就多去几遍，用佤语跟他们拉家常，老百姓最终都会理解。”

　　2003年，临沧市委决定从基层选拔100名年轻干部，下派到100个自然村进行为期两年的挂职锻炼。27岁的鲍卫忠名列其中，到糯良乡任副乡长，同时驻点坝尾村，担任村委会副主任。

　　挂职期间，旧房改造是鲍卫忠遇到的首个难题。当时，村民住的多是茅草房和油毛毡房，火灾等安全隐患大，遇到暴雨等天气还要修缮。改造旧房本是好事，但推进并不容易。按当地风俗，拆房子需按年份算日子，日子不对不能拆，家中有婚事不能拆，一些群众不配合拆房重建。

　　鲍卫忠和村干部多次开会讨论，决定党员干部带头。时任坝尾村一组会计的陈光伟回忆，为支持村组的旧房改造工作，和兄弟率先拆除自家房子，盖起了具有佤族特色的砖房。

　　眼见为实！村民们有了改变。3年时间里，涉及200多户900多人的旧房改造工作全部完成。新问题又随之而来：盖新房需要运输材料，但没有路，他便跑县城协调运来水泥；几户人家面临拆迁，涉及村民不同意，还对村干部破口大骂，鲍卫忠多次上门，被人骂也不生气，总是面带微笑好言相劝，一次不行就两次，早上去不成，就晚上去……如今，坝尾村村组的硬板路就是当时修建的。

　　在大家心目中，鲍卫忠办事认真，总是尽自己全部的努力，做好每一件事。

　　忙碌的“尼茸”

　　“什么时候回家”“要去哪里”……这是周红打电话问得最多的问题。

　　“在路上”“孩子能不能你先去接”……这是鲍卫忠回答最多的话。

　　“不在办公室，就是去办案。”同事的记忆中，鲍卫忠总是在忙。

　　繁重的工作，让他的身体吃不消了。因抵抗力低，他的手指得了皮肤病，一直没时间去看。他曾对同事说，自己时常睡不着，梦到在执行案件，有些时候梦境和现实都分不清了。同事关心地询问他身体的时候，他总是憨厚一笑：“没事！”

　　平时，周红习惯喊丈夫的佤名“尼茸”。两人于1996年在单甲乡相识，当时，鲍卫忠在农经站工作，周红在当地的一所学校当老师。在周红印象里，尼茸工作总是很忙，以至于领结婚证当天，他还是迟到了：碰面时，民政局工作人员已经下班。

　　这样的忙碌一直延续到两人婚后。“尤其是尼茸干执行工作的那段时间，常加班到凌晨，出差一走就一周。”周红说。

　　2016年，小儿子生病。见丈夫忙不过来，周红在接下来的一年时间里，领着儿子辗转沧源、临沧和昆明的各大医院。直到2017年儿子在昆明做手术的前一晚，鲍卫忠才匆匆赶过来，坐在床头给儿子唱歌、讲故事。刚把儿子哄睡，他的呼噜声也跟着响起来。那一刻，看着丈夫疲惫的模样，周红把委屈和心酸都咽了下去。

　　去年国庆假期，夫妻俩本想带着小儿子去昆明检查，但鲍卫忠连续7天都在加班。“其实带孩子去是借口，主要是想让他好好检查一下身体，他血压高、缺钾……”周红说。

　　鲍卫忠还是个热爱生活的人。他会弹吉他，爱唱歌，参加过县里的唱歌比赛，爱打篮球，以队长身份每年参加全县职工篮球比赛。他喜欢约着朋友到家里聚餐，法官彭加广回忆说，自己2004年从曲靖考入沧源法院后，只要不回家过中秋节、国庆节，基本都在鲍卫忠家里过节，平时也经常到他家蹭饭。

　　2001年，鲍卫忠的父亲因脑溢血发作，生活不能自理。鲍卫忠一直无微不至地照顾着他。同事白希平回忆说，自己和他家是邻居，中午时分，经常能看到鲍卫忠扶着老人出来晒太阳，拿毛巾耐心地给老人擦口水。去他家时，也常常看到他给老人擦身体、按摩、洗脚，非常有耐心。老人去世后，他随身携带着老人的照片，一直放在钱夹里。

　　同事曾在幼儿园门口，见到鲍卫忠家的双胞胎踮着脚在校门口张望，说已约好由爸爸来接。好一会儿，鲍卫忠才穿着一身半湿的制服小跑过来，鞋和裤腿上全是泥，手上还提着文件袋。“今天爸爸下乡遇到路断了，回来晚了。”他一边解释，一边满脸歉意地从手提袋里掏出两个竹蜻蜓。

　　“我们全家人到现在还没有一起去旅游过。”平时丈夫忙，周红担起了大家庭的事务。

　　这些年，鲍卫忠缺席了太多家庭的团聚、孩子们的成长，而唯一没有缺席的，是他胸前法徽，所赋予的沉甸甸的使命。即便是发病当天，鲍卫忠还惦记着一桩案子，催促执行干警尽快落实司法救助的发放。

　　同事金欣欣说，这个案子起因是申请人父亲的死亡赔偿金被卫某占用，用来偿还外债。申请人随即将卫某起诉到法院。执行阶段，由于被执行人年已七旬，无劳动能力，案款迟迟没有执行到位，且申请人在父亲去世后，没有经济来源。“结案不是最终目的，想尽一切办法解决当事人的愁事和难事才是根本。”这是鲍卫忠秉持的理念。

　　经鲍卫忠多次奔走，司法救助申请成功。如今，在外读书的申请人已委托他人代领了救助金，鲍卫忠挂念的这项工作得以完成。（新华每日电讯记者 王长山、严勇、王研）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）